“房东，能帮我免一个月房租吗？”

    “租客，谁来与我共克时艰？”

    新冠疫情下，各地多处房屋租赁问题惹争议

    本所律师现为您解答本次疫情之下的涉及的典型房屋租赁问题

 什么是“不可抗力”

现爆发的武汉新冠疫情是否属于不可抗力？

属于

 “不可抗力”（疫情）发生后，

有什么法律后果?

 两种法律后果：

1、解除合同；

2、减轻或免除法律责任

但以下几点需要注意：

1、不能履行的合同包括完全不能履行、部分不能履行和不能按期履行。如果不可抗力只导致部分不能履行，其他部分仍应履行；如果只是影响按期履行，当事人仍应适时履行。

2、确受其影响而不能履行的部分才能免责。根据不可抗力的影响，应部分或全部免除责任，而不是发生不可抗力就可以主张免除全部责任。

3、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，而仍应承担违约责任。

4、法律对遇不可抗力也不能免责有特别规定的，依照该规定不能免责。如在客运合同中，承运人对因不可抗力造成旅客人身伤害的，仍要承担赔偿责任。

 此次疫情是否符合租赁合同解除条件？

承租方或出租房单方

解除合同是否构成违约？

不可抗力是否构成解除合同的条件，需要看不可抗力是否致使合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第94条第一款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。就比如遇到地震，洪水，战争等因素造成租赁房屋的毁坏，导致租赁行为无法进行和开展的，即满足不可预见、不可避免且不可克服之定义，也就可以依据不可抗力之规定，要求解除合同。对于受疫情影响较小，仅导致轻微履行瑕疵，而不会导致合同目的无法实现的，虽然符合不可抗力之规定，但是当事人也可能无法据此要求解除合同。所以，判断是否享有了单方面解约的权利，关键在于疫情是否影响合同的目的无法实现。

 此次疫情中，

所有房租都可因“不可抗力”减免吗？

因疫情导致的不可抗力因素是绝对的。

但是想要在法律关系中采用不可抗力依据作为减免租金的法律依据，我们认为是相对的，是有条件的，大致分为以下几种情况：

1、对于租赁房屋或场地有经营性质的，但已有国家部门的行政管控，不可使用或经营，则应当免除租金（合同目的不能实现的，可以要求解除合同）；

2、租客仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可以要求减少部分租金；

3、租客仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金；

4、租客在疫情期间使用用于居住功能的房屋，不可以主张减免租金；

5、租客在疫情期间无法使用用于居住功能的房屋，可以主张减免租金。

承租方迟延向出租方交付租金

是否构成违约？

根据公平原则，我们认为合理期限内的延迟交租不应当承担违约责任。

对此最高人民院早在非典疫情期间就做出了明确的指导性意见：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”

所以，因疫情原因适当迟延履行合同义务的不承担违约责任。

本文作者

黄博律师，秉承当事人权益至上的服务态度，从业以来，为当事人处理过多起合同纠纷、侵权纠纷、劳动纠纷等。为政府、企业、个人草拟过多份法律文件。

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