庚子年初，新冠病毒肆虐。
人民日报旗下“人民日报数字传播报”刊发的文章《第一道防疫防线 有他们在“逆行”牢守》，阅读量上万，把同样在抗疫一线却容易被我们忽视的物业人的贡献重新拉回了公众的视野，物业人的扎实坚守感动着社会。
站好保卫家园这一班岗，物业在此次新冠疫情防疫防控中起着至关重要的作用。
为助力物业企业抗“疫”，本所律师为您分析在疫情下，物业企业可能涉及的多方面法律问题：
MATTERS NEED ATTENTION
一、疫情下涉及的日常管理问题
01
物业是否有权对出入小区的外来车辆及人员
进行检查、管控和限制？
如有发现业主不戴口罩在小区散步，
物业工作人员有无权利干涉？
有权
物业服务企业应配合政府相关部门，积极参与疫情防控。物业服务企业有权对物业管理区域内违反疫情管理相关规定的行为进行制止，并应及时通报相关行政管理部门进行处理。当事人不服从或者不配合相关规定的执行，构成违反治安管理行为的，公安机关可依法对其给予行政处罚。
相关法律规定
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。
《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
02
遇到拒不配合疫情防控相关检查的住户或者访客，物业服务企业可采取何种措施？
对于不遵守规定的人员，物业服务企业可以进行劝诫、教导与警告，如果当事人拒不配合甚至采取暴力、威胁等行为的，物业管理人员应当及时报警，民警可采取强制措施，并对当事人处以行政处罚。
相关法律规定
《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条规定：有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的；（二）阻碍国家机关工作人员依法执行职务的。
律师提醒
在当前疫情爆发的特殊时期，基于公共安全及公民道德要求，公众尽量居家不出门，如到公共场合应佩戴口罩，履行相关注意义务，既对自己负责，也对家庭、整个社会负责。
03
疫情期间，业主拒绝配合检查、防疫措施，
物业企业应该怎么做？
积极劝导，必要时可报警。
对于疫情防控期间拒绝或暴力抗拒物业企业的检查、消毒、要求戴口罩等防疫措施的业主，物业企业应当积极的进行劝导，告知其防疫的重要性及必要性，并可出示相关的政策规定。若业主仍然拒绝或暴力抗拒，物业企业可以向公安部门报警处理。
04
疫情防控期间，如果社区的绿化养护、物业维修等服务无法按时进行，
物业公司是否面临业主索赔的风险？
为防控疫情采取的管制性封锁、人流自主性隔离等措施，对各类企业的正常经营都产生了不同程度的影响，物业服务企业部分服务内容可能因此无法及时履行，物业服务企业能否以“不可抗力”或“情势变更”为由进行抗辩需视具体情况而定。
为减轻乃至避免风险损失，建议物业服务企业应采取以下措施：
1.及时将情况通知业主并与业主委员会保持沟通；
2.注意固定和收集相关证据，特别是相关服务受疫情影响履行困难的证据，如政府通知公告、相关人员沟通往来函件、邮件、聊天记录等；
3.采取适当措施，防止损失扩大。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
05
业主要求物业企业进入室内为其消毒，物业企业应该怎么做？
物业企业可以拒绝。
《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此物业服务企业是依据物业服务合同，对小区公共区域进行物业管理。业主房屋内的区域不属于物业管理的范围，业主要求对其房屋进行消毒的要求物业企业可以拒绝。
06
新冠病毒防疫期间，业主能否强制要求物业企业代收快递、外卖等？
不能
物业服务企业根据《物业服务合同》提供物业服务，若代收快递、外卖并未在物业服务合同约定的内容之中，则物业企业无义务提供该项服务，业主不得强制要求，除非另有约定。
07
小区内出现确诊病例后，物业企业怎么做？
（1） 立即报告。
《中华人民共和国传染病防治法》第三十一条 任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。
（2） 信息公开。
将应当予以公开的确诊患者信息在小区内予以公开，但注意不要侵犯患者隐私，导致不必要的侵权行为产生。
（3） 劝导隔离。
对于小区内与确诊患者存在密切接触过的人，物业企业应当积极的进行劝诫指导其进行隔离观察。
（4） 完善提示义务。
通过业主群、公告栏等方式，进一步提示小区业主做好个人防疫措施。
（公示非常重要，注意证据意识）
（5） 加强防疫管理。
按照要求加强对小区内进行严格的检查、消毒等防疫措施。
（6） 持续关注。
持续关注密切接触者的隔离观察情况，并及时的履行报告义务。
MATTERS NEED ATTENTION
二、疫情下涉及的防疫物资问题
01
物业企业购买到假冒伪劣防疫物资怎么办？
首先收集好销售者信息、并保留购买证据，如微信聊天记录、转账记录，购买小票和口罩等。其次可以向市场监督管理部门投诉，并确认处理结果。另外可以向公安机关报案处理，并索要报警回执。如果购买量大，如金额达到五万元以上，或者怀疑销售者销售大量假冒伪劣的产品，则可以拨打110向公安机关报警。还可以根据《消费者权益保护法》第四十九条、第五十五条的规定向经营者要求赔偿。
02
疫情防控期间，
物业企业遇到防护（消毒）物资短缺怎么办？
新冠病毒防疫工作开展以来，已有近一个月月时间，目前市场上口罩、消毒液、酒精等物资短缺严重，那么物业企业遇上防护物资短缺可采取如下措施：首先，若物业企业可向小区业主求助，呼吁业主提供购买渠道，呼吁捐赠；或通过行业协会发声，请求支援或调剂；；其次，对于物资匮乏、资源不足的问题要及时向政府报告，做到多汇报、多沟通，请求支援，促使政府能够从生产源头进行宏观调控。在这个过程中，物业企业应明确区分企业的职责和政府职责，如物业企业职责、社区职责、街道办事处职责、区政府职责等等。
03
物业企业在购买防疫物资时遭遇临时涨价怎么办？
可拨打12315进行投诉。
相关法律规定
《市场监管总局关于坚决维护防疫用品市场价格秩序的公告》：凡捏造、散布涨价信息，大量囤积市场供应紧张的防疫用品，大幅度提高销售价格，串通涨价，以及其他违反价格法律法规的行为，各级市场监管部门要依法从严从重从快查处，典型案例及时予以公开曝光。广大群众积极监督，发现串通涨价、哄抬价格或者其他价格违法行为的，及时拨打12315举报。
04
若物业企业签订的物资购买合同还尚未履行，现疫情结束，物业企业能否解除合同？
看合同对该种情形是否有约定，若有类似“因疫情结束不再需要合同约定物资的可解除合同”或“任何情况下，本合同签订后任何一方不得解除合同”的约定，按照合同约定执行，建议签约前约定清楚。若合同对该种情形未做约定，则可参照《合同法》情势变更为由主张解除合同。
05
物业企业购买疫情防控物资，
收货时应注意些什么？
物业企业接收购买的防疫物资货物时，应对货物的数量及质量进行检查，在签收验货单时，书面告知此验货单并不构成对货物质量的确认。另外，在签订买卖合同时，建议增加对于货物质量验收的约定，对于口罩等容易辨别质量的货物，可约定在收到货物后几日后签订货物质量确认单；对于测温枪等不易辨别质量的货物，可约定质保期。
MATTERS NEED ATTENTION
三、疫情下涉及的物业费收取的问题
01
因疫情影响，未按照合同约定时间交纳物业费，
是否要按照合同约定支付违约金？
需区分不同情况分析。
（1）首先，本次疫情应被认定为不可抗力。（分析文章很多，在此不赘述）
（2）若在政府发布疫情管控措施之前就已经构成逾期交费，则应按照合同约定支付违约金。
（3）若逾期交费是在政府发布管控措施期间发生，也应当根据小区的交费方式进行区分：若小区物业公司仅有现场交费一种交费方式，而业主因政府管控在外地无法返回小区，则业主可以不可抗力进行抗辩，请求迟延履行交费义务或物业公司及时协商交费日期。此时，业主逾期付款不构成违约，无需支付违约金。若小区物业公司除现场交费外，还有微信、APP交费等多种方式，则即使业主因政府管控不能返回小区，也不影响其履行交费义务，此时业主逾期交费构成违约，应当根据合同约定支付违约金。
02
疫情防控期间，业主欠交物业费诉讼时效即将届满，如何处理？
建议通过发送短信、微信的方式进行费用催交，注意确认业主收到并回复，也通过发送EMS的方式进行催交。同时注意保存证据。
03
部分业主不满物业企业封门、检查等防疫措施，从而拒绝交纳物业费时，物业企业应怎么做？
积极劝导解释，无效时可后期提起诉讼。
各地区政府部门均已下发文件要求物业服务企业积极的开展小区防疫措施，要求各企业进行人员检查、小区消毒等防疫措施。物业企业应严格根据政府部门要求实施防疫措施。若存在部分业主拒绝配合并以此拒绝缴纳物业费，物业企业首先应当积极的进行劝导，并出示先关政府部门通知；若业主仍拒绝缴纳，物业企业可保留相关证据，后期向人民法院提起诉讼解决。
04
对于以疫情期间不在小区居住为由拒绝缴纳物业费的情形，物业企业在工作中应注意哪些问题？
物业服务是物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务。因此疫情期间虽业主未在小区居住，但已实际享受了物业企业提供的相关服务，因此物业费应当按照合同约定予以缴纳。
为保障物业服务费的顺利收取，物业服务企业首先要做好物业服务，其次应当将服务内容及时通过企业公众号、业主群等方式向业主告知；最后，根据业主的反馈及时的提升服务质量。
05
为便利疫情期间业主缴纳物业费，
物业企业应怎么做？
疫情期间要求业主尽量在家，减少外出。因此，物业费的缴纳方式应当多元化。
完善网上缴纳途径，开通微信、支付宝等支付方式；将缴纳方式在业主群、物业企业公众号、公告栏、电梯宣传栏等区域中予以公示；
对于年龄较大或提出要求的业主，在做好防护措施的基础上，可提供上门收取的服务。
MATTERS NEED ATTENTION
结 语
上图均为碧桂园南城首府物业工作人员
“邻居我来给你送菜了。”
“定期消杀、测量体温、保障菜品，抗击疫情我们来。”
“这次物业费我提前交.”
抗“疫”过程中，不少温暖让我们动容。
也希望我们的业主与物业
多一份理解，也多一份携手互助，
因为彼此共同目的就是——共建我们美丽和谐的家园
没有一个冬天不可逾越
没有一个春天不会到来
END
作者：王玉冰
校对：黄翔
编辑：王玉冰、付静
部分来源：物业法苑
声明：本文章不用于任何商业目的，仅供学习参考。
王玉冰律师，毕业于湖南师范大学法学专业。曾工作于长沙市雨花区人民法院，律师执业以来，致力于为多家上市公司及企业提供法律顾问服务及争议解决。通过大量的法律实务操作，办理诉结了大量案件，赢得当事人的高度赞赏。
擅长领域：保险合同纠纷、买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、侵权纠纷、企业商事法律服务等。
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